Alat
ukur yang menentukan kelayakan suatu usaha berdasarkan kriteria investasi
adalah sebagai berikut :
1.
Payback
period (PP)
Payback Period adalah periode yang diperlukan untuk
dapat menutup kembali pengeluaran investasi yang menggunakan aliran cash
netto/proceed. Waktu yang diperlukan agar dana yang ditanam pada suatu
investasi dapat diperoleh kembali seluruhnya.
Dari uraian diatas dapat disimpulkan jika, pay back
period merupakan jangka waktu yang diperlukan agar dana investasi yang tertanam
pada suatu kegiatan investasi dapat diperoleh kembali secara penuh/seluruhnya.
Metode analisis ini bertujuan untuk mengetahui seberapa lama (periode) inventasi
yang akan dapat dikembalikan saat terjadinya kondisi break even-point (titik
impas).
Hal
yang perlu dipertimbangkan dalam Pay Back Period, antara lain:
a. Berapa
lama harus membiayai proyek
b. Kapan
manfaat akan diperoleh
Rumus Pay Back Period
·
Rumus periode pengembalian jika arus kas
per tahun jumlahnya berbeda
Payback
Period = 
x 1 tahun
x 1 tahun
Ket
:
n
= Tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi
mula-
mula
a
= Jumlah investasi mula-mula
b
= Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n
c
= Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1
·
Rumus Pay Back Period jika kas
pertahunnya jumlahnya sama
Payback
Period = 
x 1 tahun
x 1 tahun
Contoh Analisis :
·
Contoh kasus arus kas setiap tahun
jumlahnya sama
PT.
Semakin Jaya melakukan investasi sebesar $ 45.000, jumlah proceed per tahun
adalah $ 22.500, maka payback periodnya adalah:
Payback Period = x 1 tahun
x 1 tahun
Payback Period = 
x 1 tahun
x 1 tahun
Payback Period = 2 tahun
Payback
Period dari investasi tersebut adalah dua tahun. Artinya dana yang tertanam
dalam aktiva sebesar $. 45.000 akan dapat diperoleh kembali dalam jangka waktu
dua tahun. Apabila investor dihadapkan pada dua pilihan investasi, maka pilih
payback period yang paling kecil.
·
Contoh kasus arus kas setiap tahun
jumlahnya berbeda
PT.
Jaya Mandiri melakukan investasi sebesar $ 100.000 pada aktiva tetap, dengan
proceed sebagai berikut:
Tahun Proceed Proceed Kumulatif
$ 50.000 $ 50.000
$ 40.000 $ 90.000
$ 30.000 $ 120.000
$ 20.000 $ 140.000
Maka payback periodnya adalah:
Payback Period = x 1 tahun
x 1 tahun
Payback Period = 2+($
100.000-$ 90.000)/($ 120.000-$ 90.000) x 1 tahun
Payback Period = 2+($
10.000)/($ 30.000) x 1 tahun
Payback Period = 2,33
tahun atau 2 tahun 4 bulan
2. Average
Rate of Return (ARR)
ARR adalah tingkat
pengembalian investasi yang dihitung dengan mengambil arus kas
masuk total selama kehidupan investasi dan membaginya dengan jumlah
tahun dalam kehidupan investasi. Tingkat pengembalian rata-rata tidak
menjamin bahwa arus kas masuk adalah sama pada tahun
tertentu; itu hanya jaminan yang kembali rata-rata
untuk tingkat rata-rata kembali.
ARR dapat dihitung dengan cara
ARR = 
Contoh Analisis :
Proyek A membutuhkan dana Rp 280.000.000,- Umur eknominya 3 tahun dengan
nilai sisa Rp 40.000.000, laba setelah pajak (EAT) selama 3 tahun berturut
–turut adalah tahun 1 = Rp 40.000.000,- , tahun ke 2 = Rp 50.000.000 dan tahun
ke 3 = Rp 30.000.000,- dari informasi tersebut dapat dihitung besarnya
Accounting Rate Of Return sebagai berikut :
ARR = 
= 0,25 = 25%.
= 0,25 = 25%.
Pengambilan
keputusannya adalah apabila ARR lebih besar dari biaya investasi yang digunakan
(biaya modal) maka investasi tersebut layak untuk dilaksanakan dan sebaliknya.
3. Net Present Value (NPV)
Dalam
metode ini, pertama-tama yang dihitung adalah nilai sekarang (present value)
dari keseluruhan proceeds yang diharapkan atas discount rate tertentu. Kemudian
jumlah present value dari keseluruhan selama usianya dikurangi dengan present
value dari jumlah investasinya (initial investment). Selisih antara
Present Value dari keseluruhan dengan Present Value dari pengeluaran modal
(Capital outlays) dinamakan nilai neto sekarang ( Net Present Value).
 |
Contoh
Analisis :
·
Aplikasi
Untuk Cash Flow Setiap Tahun Berbeda
Suatu
perusahaan (asumsi) sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp.
50 juta selama 5 tahun, dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 20 %,
perkiraan arus kas (cash flow) pertahunnya sebagai berikut:
|
Tahun
|
Arus Kas
|
|
1
|
17.500.000
|
|
2
|
19.000.000
|
|
3
|
20.500.000
|
|
4
|
22.000.000
|
|
5
|
24.500.000
|
Hitunglah
keuntungan perusahaan tersebut dengan menggunakan analisis NPV!
Rumus.
CF1 CF2
CF3 CFN
PV
= + + +….+ - OI
(1+i)1
(1+i)2 (1+i)3 (1+i)n
NPV= ∑ PV Cash flow – Nilai Investasi (Original
investment)
|
Tahun
(1)
|
Cash Flow
(2)
|
Intrest Rate
(3)
|
Present Value
(4) = (2)x(3)
|
|
1
|
Rp. 17.500.000
|
0,833
|
Rp. 14.577.500
|
|
2
|
Rp. 19.000.000
|
0,694
|
Rp. 13.186.000
|
|
3
|
Rp. 20.500.00
|
0,579
|
Rp. 11.869.500
|
|
4
|
Rp. 22.000.000
|
0,482
|
Rp. 10.604.000
|
|
5
|
Rp. 24.500.000
|
0,402
|
Rp. 9.849.000
|
|
Total present value
Original investment
|
Rp. 60.086.000
|
||
|
Rp. 50.000.000
|
|||
|
Net Present Value
|
Rp.10.086.000
|
||
Berdasarkan
kriteria NPV, usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima karena
NPV-nya positif. Artinya dana sebesar Rp. 50 juta yang diinvestasikan selama 5
tahun dalam proyek tersebut dapat menghasilkan present value cash flow sebesar
Rp. 10.086.000
·
Aplikasi
Untuk Cash Flow Setiap Tahun Sama
Suatu
perusahaan mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp. 50 juta dengan
arus kas (cash flow) Rp. 25 juta pertahun sebesar Rp. juta selama 5 tahun dengan tingkat
pengembalian yang disyaratkan 20 %.
|
Tahun
(1)
|
Cash Flow
(2)
|
Intrest Rate
(3)
|
Present Value
(4) = (2)x(3)
|
|
1
|
Rp. 25.000.000
|
0,833
|
Rp. 20.825.000
|
|
2
|
Rp. 25.000.000
|
0,694
|
Rp.
17.350.000
|
|
3
|
Rp. 25.000.000
|
0,579
|
Rp. 14.475.000
|
|
4
|
Rp. 25.000.000
|
0,482
|
Rp. 12.050.000
|
|
5
|
Rp. 25.000.000
|
0,402
|
Rp. 10.050.000
|
|
Total present value
Original investment
|
Rp. 74.750.000
|
||
|
Rp. 50.000.000
|
|||
|
Net Present Value
|
Rp. 24.750.000
|
||
Berdasarkan
kriteria NPV, usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima kerena
NPV-nya positif. Artinya dana sebesar Rp. 50 juta yang diinvestasikan selama 5
tahun dalam proyek tersebut dapat menghasilkan present value cash flow sebesar
Rp. 24.750.000
4. Internal Rate of Return (IRR)
Metode IRR adalah metode penilaian
yang mengcari tingkat bunga (discount rate) yang menyamakan nilai sekarang
dari aliran kas neto (present value of proceeds) dan investasi (initial
Outlays). Pada saat IRR tercapai maka besarnya NPV sama dengan nol.
Oleh karena itu untuk menghitung IRR diperlukan interpolasi NPV dari kutub
(daerah) positif dan kutub negative kemudian dilakukan interpolasi (pencarian
nilai selisih) sehingga diperoleh nilai NPV sama dengan nol. Penggunaan
metode IRR memiliki konsep yang indentik atau sama dengan penentuan besarnya
bunga yang dihasilkan obligasi hingga jatuh temponya (yield to maturity).
Pengambilan keputusan dapat diterima
dan ditolaknya suatu usulan investasi dengan metode IRR selaras dengan meode
NPV, sekalipun metode IRR lebihsulit dibanding dengan metode NPV karena
menggunakan cara coba-coba. Kesulitan ini dapat diatasi dengan
menggunakan kalkulator atau computer . Investasi dapat diterima jika besarnya
IRR > dari tingkat bunga yang digunakan sebagai biaya modal dan sebaliknya
ditolak jika IRR < dari tingkat bunga yang digunakan.
·
Aplikasi
IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya sama.
Suatu pabrik mempertimbangkan ususlan investasi sebesar Rp.
130.000.000 tanpa nilai sisa dapat menghasilkan arus kas per tahun Rp.
21.000.000 selama 6 tahun.
Diasumsikan RRR sebesar 13 %, hitunglah IRR!
Dicoba
dengan faktor diskonto 10 %...
NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) - Investasi Awal
NPV = (21.000.000 x 5.8979) - 130.000.000
NPV = Rp 659.000,00
Dicoba dengan faktor diskonto 12 %
NPV = (Arus kas x Faktor Diskonto) -
Investasi Awal
NPV = (21.000.000 x 5,7849 ) - 130.000.000
NPV = RP -6.649.000,00
Karena NPV mendekati nol, yaitu Rp.
659.000,00 dan -Rp. 6.649.000,00...
|
Selisih
Bunga
|
Selisih
PV
|
Selisih
PV dengan OI
|
|
10%
|
130659000
|
130659000
|
|
12%
|
123351000
|
130000000
|
|
2%
|
7308000
|
659000
|
Artinya tingkat diskonto antara 10% sampai 12%, untuk
menentukan ketepatannya dilakukan Interpolasi sbb :
IRR = 10% + (659.000/7.308.000) x 2%
IRR = 10,18%
Kesimpulan :
Proyek investasi sebaiknya ditolak
Karena IRR < 13 %
·
Aplikasi
IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama.
Perusahan Zamanria sedang mempertimbangkan suatu usulan
proyek investasi senilai Rp. 150.000.000, umur proyek diperkirakan 5 tahun
tanpa nilai sisa.
Arus kas yang dihasilkan :
Tahun 1 adalah Rp. 60.000.000
Tahun 2 adalah Rp. 50.000.000
Tahun 3 adalah Rp. 40.000.000
Tahun 4 adalah Rp. 35.000.000
Tahun 5 adalah Rp. 28.000.000
Jika diasumsikan RRR = 10 % berapakah IRR?
Jawab :
Dicoba dengan faktor diskonto 16%
Tahun
1 arus kas = Rp.60.000.000 x 0,8621 Rp.51.726.000
Tahun
2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,7432 Rp37.160.000
Tahun
3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,6417 Rp25.668.000
Tahun
4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,5523 Rp19.330.500
Tahun
5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6419 Rp17.973.200
Total PV Rp100.131.700
Investasi Awal Rp150.000.000
Net Present Value -Rp49.868.300
Dicoba dengan faktor diskonto 10%
Tahun 1 arus kas = Rp.60.000.000 x
0,9090 Rp54540000
Tahun
2 arus kas = Rp.50.000.000 x 0,8264 Rp41.320.000
Tahun
3 arus kas = Rp.40.000.000 x 0,7513 Rp30.052.000
Tahun
4 arus kas = Rp.35.000.000 x 0,6830 Rp23.905.000
Tahun
5 arus kas = Rp.28.000.000 x 0,6209 Rp17.385.200
Total PV Rp167.202.200
Investasi Awal Rp150.000.000
Net Present Value Rp17.202.200
Perhitungan interpolasi :
|
Selisih
Bunga
|
Selisih
PV
|
Selisih
PV dengan Investasi Awal
|
|
10%
|
Rp167.202.200
|
Rp167.202.200
|
|
16%
|
Rp100.131.700
|
Rp150.000.000
|
|
6%
|
Rp67.070.500
|
Rp17.202.200
|
IRR = 10% + (Rp.17.202.200/Rp. 67.070.500) x 6 %
IRR = 11,5388 %
Kesimpulan
:
Usulan proyek investasi tersebut sebaiknya diterima, karena
IRR > 10%
5. Profitability Index (PI)
Metode
PI adalah metode yang memiliki hasil keputusan yang sama dengan metode NPV
artinya suatu proyek investasi diterima dengan menggunakan metode NPV maka akan
diterima pula jika menggunakan metode profitability. Formula metode PI adalah
Pengambilan
keputusan jika PI > 1 maka rencana investasi layak diterima, jika PI < 1
maka rencana investasi tidak layak diterima.
Contoh Analisis :
|
TAHUN
|
EAT
|
DEPRESIASI
|
PROCEED
|
DF
(10%)
|
PV
of PROCEED
|
|
1
|
15.000.000
|
5.000.000
|
20.000.000
|
0.909
|
18.180.000
|
|
2
|
14.000.000
|
5.000.000
|
19.000.000
|
0.826
|
15.694.000
|
|
3
|
13.000.000
|
5.000.000
|
18.000.000
|
0.751
|
13.518.000
|
|
4
|
12.000.000
|
5.000.000
|
17.000.000
|
0.683
|
11.611.000
|
|
5
|
11.000.000
|
5.000.000
|
16.000.000
|
0.621
|
9.936.000
|
|
6
|
10.000.000
|
5.000.000
|
15.000.000
|
0.564
|
8.460.000
|
|
7
|
9.000.000
|
5.000.000
|
14.000.000
|
0.513
|
7.182.000
|
|
8
|
8.000.000
|
5.000.000
|
13.000.000
|
0.467
|
6.071.000
|
|
9
|
7.000.000
|
5.000.000
|
12.000.000
|
0.424
|
5.088.000
|
|
10
|
6.000.000
|
5.000.000
|
11.000.000
|
0.386
|
4.246.000
|
|
|
PV of Proceed
|
99.986.000
|
|||
|
PV of Outlays
|
50.000.000
|
||||
|
NPV
|
49.986.000
|
||||
PI = PV of Proceed / PV of Outlays
= 99.986.000 / 50.000.000
= 1,99972
= 2
PV
Of Proceed didapat dari hasil perhitungan NPV.
Kesimpulan :
Dari
hasil perhitungan diatas PI didapat 2 lebih besar dari 1, sehingga usulan
proyek tersebut dapat diterima.
6.
Break
Event Point (BEP)
Break event point adalah suatu keadaan dimana dalam
suatu operasi perusahaan tidak mendapat untung maupun rugi/ impas (penghasilan
= total biaya)
BEP amatlah penting kalau kita membuat usaha agar
kita tidak mengalami kerugian, apa itu usaha jasa atau manufaktur, diantara
manfaat BEP adalah :
a. Alat
perencanaan untuk hasilkan laba
b. Memberikan
informasi mengenai berbagai tingkat volume penjualan, serta hubungannya dengan
kemungkinan memperoleh laba menurut tingkat penjualan yang bersangkutan.
c. Mengevaluasi
laba dari perusahaan secara keseluruhan
d. Mengganti
system laporan yang tebal dengan grafik yang mudah dibaca dan dimengerti
Setelah kita mengetahui betapa
manfaatnya BEP dalam usaha yang kita rintis, kompenen yang berperan disini
yaitu biaya, dimana biaya yang dimaksud adalah biaya variabel dan biaya tetap,
dimana pada prakteknya untuk memisahkannya atau menentukan suatu biaya itu
biaya variabel atau tetap bukanlah pekerjaan yang mudah, Biaya tetap adalah
biaya yang harus dikeluarkan oleh kita untuk produksi ataupun tidak, sedangkan
biaya variabel adalah biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan satu unit
produksi jadi kalau tidak produksi maka tidak ada biaya ini
Untuk menghitung BEP kita bisa hitung
dalam bentuk unit atau price tergantung untuk kebutuhan
·
Atas dasar unit
BEP (Q) = 
Ket :
P = Harga jual/unit
V = Biaya Variabel/unit
FC = Biaya tetap
·
Atas dasar sales dalam rupiah
BEP
(P) = 
Keterangan:
FC = Biaya Tetap
VC = Biaya Variabel per unit
S = Penjualan
Biaya tetap adalah total biaya yang tidak akan
mengalami perubahan apabila terjadi perubahan volume produksi. Biaya tetap
secara total akan selalu konstan sampai tingkat kapasitas penuh. Biaya tetap
merupakan biaya yang akan selalu terjadi walaupun perusahaan tidak berproduksi.
Biaya variable adalah total biaya yang berubah-ubah
tergantung dengan perubahan volume penjualan/produksi. Biaya variable akan
berubah secara proposional dengan perubahan volume produksi
Contoh Analisis :
Suatu
perusahaan mengeluarkan biaya tetap sebesar
300.000. Biaya variabel per unit 40. Harga jual per unit 100. Kapasitas
produksi maksimal 10.000. Hitunglah BEP (Q)!
BEP (Q) =
= 
= 5.000 unit
BEP
(P) atau berdasarkan harga penjualannya (Rp)
BEP (P) =
Ket
:
Sales
(S) atau volume penjualan = P x Q
Total
Variable Cost (TVC) = VC x Q
Dari
soal yang sama diatas:
Sales
(S) atau volume penjualan = P x Q = 100
x 10.000 = 1.000.000
Total
Variable Cost (TVC) = VC x Q = 40
x 10.000 = 400.000
BEP
(P) =
=
= Rp 500.000
